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“2024年 美国房价不会跌”

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2024-06-05 【 字体:

  进入年末,随着美联储将在2024年降息的预期不断升温、美国抵押贷款利率从峰值回落,人们开始期待2024年美国楼市迎来“解冻”。

  高抵押贷款利率、高房价、低库存水平是目前美国楼市的主要特征。对于市场走向来说,如果库存没有显著增加,2024年的楼市就不会发生太大变化。而对于买卖双方来说,明年美国楼市仍会是一个充满挑战的市场。

  开始“解冻”?

  遥想2020年1月,美国30年期固定抵押贷款利率仅为3.72%,随着房价高涨,不少地方,如加州、纽约等地,曾出现一夜跳价、一房难求、提现全款买房的现象,如此种种,和现在形成了鲜明的对比。

  2022年3月,美联储开始加息,市场来不及消化高房价叠加高利率的重拳,不少买家苦不堪言,楼市由此进入“冰冻期”。

  近两年来,市场环境也没有太大改变。今年10月末,美国购房抵押贷款利率达到8%的最高点,但高利率没有令美国房价降温,11月美国成屋房价中位数为387600美元,仍旧保持在高位。

  与中国类似,在传统节假日前后,美国楼市总能迎来一波小阳春。在接受记者采访时,总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI(Juwai IQI)集团联合创始人兼集团CEO卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)表示,市场在经历了近一年的低落后,在上个月终于开始出现一些复苏迹象。

  当前,只有财大气粗的全款买家,可以无惧高昂的利率。纽约明星地产公司经纪人Amy Wang称,最近在曼哈顿又开始见到几个买家争一个单元的现象了。“许多现金买家推测目前已是市场低点,准备入场”。

  然而,卡希夫·安萨里认为,这些看似“解冻”的迹象并不意味着楼市可以在2024年恢复正常。若想让楼市恢复到2019年以前的状态,利率得降至5%,而这在明年不一定能实现。

  供需两难

  房贷利率过高只是目前房子卖不动的原因之一。虽然美国抵押贷款利率在最近有所回落,但和低利率时代相比,目前6.67%的利率并不具备性价比。

  目前来看,2024年美国楼市的大部分好消息都会集中在降利率上。毕竟房贷利率上升是由加息引起的,而通胀是影响央行加息政策的关键因素。经合组织预测,美国通胀率将从今年的3.9%降至2024年的2.8%及2025年的2.2%,仅略高于美联储设定的2%的目标。

  这意味着美联储政策转向,房贷利率将随之下降,家庭购买力提升,买家需求得到刺激。但从供给端来说,楼市仍未做好准备。

  事实上,早在疫情暴发时,供应紧张、需求强劲的趋势就已经开始了。彼时美国全国住宅建筑商协会预测,全美住房短缺现象将持续至本世纪20年代末。疫情延长了新房施工的周期,让住宅市场的供应更加紧张。

  总的来说,2024年,美国住房库存会有所增加,但大幅增加的可能性不高。二手房市场仍然供应短缺;新房方面,虽然近几个月美国的新房开工指数有所增加,但受工期所困,具体反映到销售数据上,还需要一段时间。

  值得注意得是,在目前的美国楼市中,新房的表现好于二手房。高利率对买卖双方都没有好处,不少二手房卖家惜售,选择暂停卖房,新房抵押贷款利率较低,房价也普遍低于二手房,开发商通常也会出台数条优惠措施,这些因素刺激了买家对新房需求,2024年,新房会继续受到人们的欢迎。

  房价坚挺

  大部分市场观点认为,2024年,美国房价不会跌。第一美国金融公司(First American Financial Corporation)首席经济学家马克·弗莱明(Mark Fleming)表示,如果2020年-2021年的房地产市场太热,那么,2023年的市场就太冷了,2024年,房地产市场将“持平”。

  也有观点认为,2024年,被压抑的需求和低库存会提振价格。美国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云认为,2024年,美国房价还会上涨3%—4%。

  房价与住房存量有着错综复杂的联系。云认为,如果住房的供应端可以得到改善,房价才有机会缓解,但现实是,目前市场上根本没有那么多的房子。

  虽然有购房利率下降的美好前景,但2024年,人们“上车难”的问题不会有很大缓解。

  根据美国房屋在线平台Zillow的数据,如果在当下,一个人想“上车”,需要付出的成本将比2020年2月高出40%;房利美最新的购房信心指数(HPSI)报告也称,86%的消费者表示需要暂停购房计划。

  “在过去的一年里,HPSI一直处于低水平,这表明消费者对房地产市场状况持续悲观。”房利美高级副总裁兼首席经济学家Doug Duncan表示,即使贷款利率在2024年下降,也不太可能减轻人们的负担能力。

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